LEGGI QUESTO ARTICOLO SE:

✔️ Vuoi evitare i classici errori di chi vende per la prima volta

✔️ Non vuoi rischiare di perdere soldi

✔️ Vuoi capire quali sono i passaggi fondamentali per concludere una vendita

✔️ Vuoi sapere quali sono i professionisti coinvolti

 

 

⭐️ 6 ERRORI DA NON FARE PRIMA DI METTERE IN VENDITA LA TUA CASA ⭐️

 

Stai pensando di vendere casa ma non sai ancora se rivolgerti a un professionista. 

L’idea di provare a vendere da solo ti alletta. Ok! Allora ascoltami. 

Voglio darti dei semplici suggerimenti per iniziare nel migliore dei modi e, spero, farti evitare di cadere in errori classici che in tanti anni ho visto rendere questi tentativi esperienze pesanti e difficili.

 

Errore n. 1 

NON CONTROLLARE I DOCUMENTI  

Prima di mettere in vendita, devi essere certo che quello che stai vendendo non abbia difformità di nessun tipo. La prima cosa da fare, quindi, è la verifica della Planimetria Catastale della tua casa. 

Nello specifico, assicurati che la planimetria catastale sia in tutto e per tutto UGUALE alla casa reale e conforme ai progetti depositati in Comune. 

Devi richiedere al Comune le piante depositate e, poi, verificarle. Planimetrie e progetti. Se riscontri differenze, devi intervenire con un tecnico. 

Farlo prima ti permette di vendere in regola e quantificare tra le spese che dovrai sostenere anche questa attività, se necessaria.

Farlo dopo ti mette in difetto verso l’acquirente, con il rischio di dover rendere il doppio della caparra, quindi perdere la vendita e parecchi soldi.

Devi controllare di avere TUTTO in ordine. 

(Qui sotto trovi la lista dei documenti che io verifico sempre per i miei clienti)

 

Errore 2 

FARE UNA PUBBLICITÀ TROPPO AMATORIALE

Può sembrare una banalità ma un annuncio, in base a come è fatto, attira o meno la persona giusta. 

I principali ingredienti di un annuncio sono: fotografie e descrizione.

Sul fronte fotografie non si dovrebbe nemmeno entrare nel merito! Nel 2020 abbiamo tutti gli strumenti per fare delle ottime fotografie, vero? 

Vero! Eppure vedo stanze con finestre chiuse, mobili accatastati, cucine in disordine, persone riflesse negli specchi. Foto di favolose tavole del wc aperte… 

Stai vendendo una casa da centinaia di migliaia di euro, presentala al massimo della sua bellezza! 

Attenzione poi a quello che scrivi… 

Spesso si legge: “4locali con 3 camere, 1 cucina, 1 bagno…”; oppure, quando va meglio: “recentissimo, bellissimo, travi a vista”. Non è che sia sbagliato, ma sei sicuro che spiegare che in una casa ci sono camere, bagno e cucina attirerà l’attenzione del tuo potenziale acquirente?

Questi annunci non restituiscono un vero valore alla casa. 

Ti chiedo:

Il tuo appartamento in cosa è differente rispetto a un altro? Perché una persona lo sceglierà? 

Se non scrivi un annuncio basato sui motivi per cui una persona dovrebbe comprare la tua casa, il tuo annuncio sarà come un altro e te la giocherai solo su prezzo o una fotografia fatta meglio.

NON COS’È LA TUA CASA, MA PERCHÈ COMPRARE LA TUA CASA.  

È questa la domanda a cui devi rispondere.

 

Errore 3

CHIEDERE UN PREZZO “A CUORE” 

“Il mio vicino ha venduto tre anni fa a 200.000 euro. La mia casa è più bella. Quindi voglio almeno… 250.000!”.

Tante, troppe volte capita che arrivino delle offerte interessanti nei primi mesi e il venditore, con un’idea poco realistica del valore della sua casa dica: “aspetto”. E poi, quell’offerta, purtroppo, non si ripresenta più.

Chiedi una quotazione a chi VENDE case nella tua zona. 

Chiedi a me e poi a un mio collega. Sono servizi molto utili. E sono gratuiti!

Non ti sto dicendo che ottenuta la valutazione tu debba obbligatoriamente o esattamente chiedere quella cifra, ma in questo modo hai i mezzi per poter valutare o eventualmente anche rifiutare un’offerta, coscientemente!

Confronta le diverse valutazioni, non fermarti alle tue aspettative, che sono comprensibili, ma che vanno validate. 

Questo per non rischiare di perdere delle potenziali offerte interessanti.

Attenzione, una precisazione. Ho detto: “chiedi a chi vende”, non a chi progetta o costruisce.

Il mio amico geometra mi ha detto che…” 

Quelle sono attività diverse, non si occupano di vendita. Il valore di una casa non si può limitare a una valutazione solo tecnica. 

Ti faccio un esempio. Vuoi comprare una bottiglia di olio. Entri in un supermarket e ne trovi 10 tipi diversi. Cosa guardi? Probabilmente paragoni prezzo, qualità… Una momentanea abbondanza di offerta sul mercato può inflazionare un prodotto, giusto? Se invece entri nello stesso supermarket e c’è solo un tipo di olio? Quanto vale in quel momento quel litro?

Ecco, questo è un parametro che solo chi fa il mio lavoro può conoscere, e può cambiare l’esito economico di una compravendita: la potenzialità di vendita in un preciso momento.

 

Errore 4 

NON SAPER PRESENTARE LA PROPRIA CASA

Ecco, qui c’è la sala, qui il garage, la finestra…”.

So che a volte ci sono ancora dei miei colleghi che lavorano così, lo so. 

Ma solo perché non sono preparati. 

Non presentare le stanze di casa tua, quello lo capisce anche un bambino. Tu hai un’arma in più, quella che di solito chiedo sempre di raccontarmi a chi mi affida la casa da vendere e che diventa per me un grande aiuto in fase di appuntamento.

Tu conosci davvero la tua casa, l’hai vissuta, sai pregi e difetti. Sai come si vive, cosa è comodo, a cosa non rinunceresti mai e rivorrai anche nella casa nuova. Questi sono gli argomenti che dovrai esaltare in fase di presentazione. 

Non ho dubbi, se ci pensi ne hai tantissimi!

 

Errore 5

NON SAPER GESTIRE LE DOMANDE TECNICHE DELL’ ACQUIRENTE

Preparati. Non sai con chi dovrai confrontarti e le domande che il tuo potenziale acquirente potrà farti. Controlla le certificazioni di conformità degli impianti, cerca di conoscere bene le spese condominiali, cerca di sapere tutte le caratteristiche tecniche della tua casa.

Più darai risposte chiare e informazioni utili, più metterai il tuo acquirente nelle condizioni di voler fare un’offerta.

 

Errore 6 

ACCETTARE CONTRATTAZIONI E OFFERTE VERBALI

Ok, voglio comprare la tua casa. Ti va bene 100mila?”

No. Niente “a voce” nel mio settore!

Prepara della documentazione per siglare questo accordo in modo regolare e tutelante per entrambi. Non stai vendendo un paio di scarpe, quindi ti consiglio davvero di rivolgerti ad un professionista per avere almeno la modulistica corretta. 

Un agente immobiliare è perfetto, ovviamente, ma anche un avvocato o un commercialista sono adatti. 

E fallo prima, non nel momento in cui ricevi l’offerta, perché il tempo, come in ogni decisione importante, è fondamentale in fase di chiusura di un accordo.  

Ora sei un po’ più pronto. 

Buon lavoro e in bocca al lupo!  

Diversamente… io posso darti una mano volentieri.

 

 

NOTA – “LISTA DEI DOCUMENTI”

Elenco (aggiornato al 2020) dei documenti necessari per la vendita di un immobile

La lista non è esaustiva e non copre la totalità dei casi (vendita con mutuo, casa ereditata, casa ristrutturata, nuova villa edificata con licenza, …). Il mio consiglio è sempre quello di farsi seguire da un professionista del settore:

 

  • Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale.
  • Certificato per attestare lo stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
  • Solo nel caso il venditore sia una società serve presentare la visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.
  • Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuto in possesso dell’immobile.
  • Documenti per vendita immobile ereditato:

 

Se la casa ti è pervenuta per successione, ossia l’hai ereditata, prima di poterla vendere, devi preparare un atto notarile detto “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”. In sostanza il notaio deve rendere noto ai Registri Immobiliari da chi è stata accettata l’eredità. Tale atto può essere fatto contestualmente con la vendita della casa stessa presentando il certificato di morte in originale, la dichiarazione di successione con relativa ricevuta di versamento delle imposte ed eventualmente il testamento (se presente).

 

  • Visura catastale.
  • Planimetria catastale con estratto di mappa.
  • Titolo edificatorio abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire – anche in sanatoria – e delle denunce di inizio attività (DIA).
  • Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).
  • Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
  • Attestato di prestazione energetica.
  • Regolamento del condominio (ove presente) con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
  • Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.
  • Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
  • Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
  • Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti.
  • Copia del contratto di mutuo se l’immobile da vendere è gravato da mutuo.
  • Eventuale autorizzazione dei beni culturali, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.
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In quanto tempo venderò la mia casa? Prima devo comprare o prima vendere? Perché non ho ancora venduto? Come scelgo il giusto agente immobiliare? Do l’esclusiva oppure no?” …. e tanto altro!
Qui troverai le risposte alle domande che credo ti sarai già fatto almeno una volta.